Γράφει ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος
Επίτιμος Πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, Πρώην Ορκωτός Εκτιμητής, Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions
Η αγορά των κατοικιών σημείωσε αυξήσεις στις ονομαστικές τιμές, σε σχέση με το 2023, από 14,3% έως 8,8%, ανάλογα με την περιοχή.
Τα παλαιότερα ακίνητα ανατιμήθηκαν κατά 12,4% ενώ τα νεότερα κατά 11%. Τα ενοίκια στα μεγάλα αστικά κέντρα κινήθηκαν ανοδικά.
Στα γραφεία υπήρξε άνοδος ηπιότερη, με τα μεγαλύτερα ποσοστά να καταγράφονται στα νέα πράσινα κτίρια γραφείων.
Τα καταστήματα σημείωσαν και αυτά αυξήσεις παρεμφερείς με των γραφείων αλλά τούτο εντοπίζεται κυρίως στα κεντρικά εμπορικά σημεία των πόλεων.
Στα logistics, όπου η ζήτηση για σύγχρονες κατασκευές (Grade A) είναι σταθερή, σημειώθηκαν αυξήσεις στα ενοίκια ενώ μειώθηκαν και αποδόσεις ανάλογα με την περιοχή και κινούνται άνω του 7%.
Ο τομέας των ξενοδοχείων, λόγω της ισχυρής τουριστικής κίνησης, κινήθηκε δυναμικά με πολλές αναπτύξεις και μεταβιβάσεις.
Η βραχυχρόνια μίσθωση κινήθηκε με πολύ ικανοποιητικούς ρυθμούς.
Logistics, ξενοδοχεία
Οι χώροι Logistics, όταν είναι σύγχρονοι, με μεγάλα ύψη, με αυτοματισμούς και φιλικοί προς το περιβάλλον, ενώ παράλληλα βρίσκονται σε επίκαιρες θέσεις στην Αττική η στη Θεσσαλονίκη είναι ένα προϊόν που ζητείται πολύ, διότι λείπει από την αγορά και έτσι βλέπουμε πολλές ΑΕΕΑΠ να εμπλουτίζουν το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων τους με τέτοια ακίνητα, τα οποία έχουν και καλή απόδοση. Στο Θριάσιο τα ενοίκια για Grade A ακίνητα είναι περί τα 5 ευρώ/Μ2.
Τα ξενοδοχεία, τόσο προ της πανδημίας όσο και μετά από αυτήν, ιδίως εκείνα των 5 και 4 αστέρων έχουν πολλαπλασιαστεί στη χώρα μας στηρίζοντας τη βαριά βιομηχανία μας που είναι ο τουρισμός. Ο συνδυασμός ξενοδοχειακού συγκροτήματος με κατοικίες εντός αυτού – serviced apartments – είναι ένα προϊόν που συγκεντρώνει το ενδιαφέρον πολλών ξένων ενώ βοηθά τις ταμειακές ροές της μονάδας τόσο στη φάση της κατασκευής, όσο και στη φάση λειτουργίας.
Οι κατοικίες
Οι νεόδμητες κατοικίες, όπου κατασκευάζονται, έχουν μεγάλες τιμές πώλησης λόγω και του κόστους κατασκευής το οποίο έχει εκτοξευτεί ένεκα των πληθωριστικών τάσεων αλλά και των απαιτήσεων των κανονισμών για ποιοτικότερα και πράσινα κτίρια ως και των νέων σύγχρονων τάσεων για smart κτίρια. Εξ’ άλλου ανοδικά έχει κινηθεί και η αξία γης.
Οι αλλαγές στη Golden visa, θα έχουν επιπτώσεις που θα φρενάρουν κάπως τη ζήτηση η θα τη στρέψουν και σε πιο οικονομικά σημεία.
Οι ξένοι εξακολουθούν να έχουν την Ελλάδα στο radar τους καθόσον είναι πιο φθηνή από άλλους ευρωπαϊκούς μεσογειακούς προορισμούς.
Τα εισοδήματα της πλειοψηφίας των νοικοκυριών, δεν μπορούν εύκολα να στηρίξουν την αγορά νέας κατοικίας.
Γραφεία και καταστήματα
Στο χώρο των γραφείων η ζήτηση σημειώνεται κυρίως στην Αθήνα και Θεσσαλονίκη και δη στα Grade A γραφεία.
Τα γραφεία παλαιού τύπου με κοινόχρηστες τουαλέτες δεν ζητούνται και ως μόνη λύση είναι η ριζική ανακαίνιση και ο εκσυγχρονισμός τέτοιων κτιρίων. Σπανιότερα αποτελεί επιλογή η κατεδάφιση ιδίως στο κέντρο της Αθήνας, διότι τα παλιά κτίρια έχουν δομηθεί με μεγαλύτερο συντελεστή δόμησης από τον επιτρεπόμενο σήμερα.
Τα καταστήματα στις κεντρικές εμπορικές οδούς, ζητούνται και στην ουσία δεν υπάρχουν ελευθέρα τέτοια ακίνητα ενώ τα ενοίκια έχουν φτάσει σε ψηλά επίπεδα, έτσι ώστε η Ερμού στην Αθήνα να φτάσει στη 15η θέση σε διεθνές επίπεδο από πλευράς ύψους ενοικίων.
Αντίθετα σε δευτερεύοντες άξονες συναντώνται πολλά κενά καταστήματα, λόγω του ότι προ της κρίσης η χώρα μας είχε πολύ περισσότερα καταστήματα από τα απαραίτητα, ενώ τώρα πιά έχει πολύ αναπτυχθεί και το ηλεκτρονικό εμπόριο.
Η πορεία των οικοδομικών αδειών
Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, υπάρχει σημαντική άνοδος της ανοικοδόμησης που συναρτάται άμεσα με την ανάπτυξη της χώρας μας.
Οι λόγοι της έλλειψης στέγης στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη και σε μερικά νησιά
Η έλλειψη ανοικοδόμησης κατά τη δεκαετή κρίση.
Η αστυφιλία με την εγκατάλειψη της υπαίθρου.
Το στρεβλό μοντέλο ανάπτυξης της χώρας όπου το ~50% του πληθυσμού της βρίσκεται στην Αττική. Πρέπει να ασκηθούν πολιτικές αντιστροφής της παρούσας κατάστασης.
Τα κλειστά διαμερίσματα που βρίσκονται στα funds, στους servicers, στις τράπεζες, στο δημόσιο, σε ΝΠΔΔ και αλλού.
Η αδυναμία πολλών ιδιοκτητών να ανακαινίσουν πολλά παλιά ακίνητα.
Η έλλειψη δυναμικής κρατικής συνδρομής μέσω προγραμμάτων τύπου ΟΕΚ.
Η βραχυχρόνια μίσθωση.
Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι η χώρα διαθέτει πλήθος κατοικιών που είναι κενές, στα χωριά, στην ύπαιθρο και στις φθίνουσες πόλεις, αλλά δεν ζητούνται.
Τα επιτόκια, οι τράπεζες
Ο ρόλος των τραπεζών ήταν πάντοτε σημαντικός μέσω των στεγαστικών δανείων. Όμως προ της κρίσης, υπήρξε εκτροχιασμός στην ευκολία χορήγησης δανείων, χωρίς σοβαρά κριτήρια.
Σήμερα έχουμε ένα τελείως διαφορετικό τοπίο με αυστηρότερο πλαίσιο ελέγχων και με ελάχιστη ίδια συμμετοχή άνω του 25%, ενώ τα δάνεια δίδονται με το σταγονόμετρο.
Από την άλλη πλευρά το κόστος δανεισμού είναι πολύ μεγάλο, γεγονός που αποθαρρύνει τους υποψήφιους και τους στρέφει αναγκαστικά προς το ενοίκιο η σε προσπάθεια αγοράς με μετρητά με τη συνδρομή της οικογένειας και συγγενών.
Ακόμη, έχοντας δει τι υπέστησαν και υφίστανται ακόμη, όι πήραν δάνεια που έγιναν κόκκινα, πολλοί είναι εκείνοι που αποφεύγουν να μπλέξουν με τις τράπεζες και σε περίπτωση αδυναμίας να έχουν αντίστοιχες ταλαιπωρίες.
Το ρολόι της αγοράς γραφείων της JLL
Σύμφωνα με το ρολόι της ευρωπαϊκής αγοράς γραφείων που εκδίδει συστηματικά η JLL, η Αθήνα έχει φτάσει σε ανώτατο επίπεδο τιμών ενοικίων στο Q4/2023. Τούτο σημαίνει ότι, κατά την άποψη της JLL, σιγά σιγά θα αρχίσει ο καθοδικός κύκλος.
Οι κίνδυνοι φούσκας
Οι επενδύσεις ξένων σε ακίνητα έφτασαν το 2023 τα 2,1 δισ. περίπου. Το κόστος κατασκευής, τα επίπεδα αμοιβών και ο πληθωρισμός αποτελούν αρνητικούς παράγοντες που πιθανόν να επηρεάσουν τις τιμές των ακινήτων και να προκύψει διόρθωση σε κατηγορίες ακινήτων και περιοχές.
Με βάση τον δείκτη τιμών προς ενοίκια και τον άλλο δείκτη τιμών προς εισόδημα, προκύπτει ότι υπάρχει μία υπερτίμηση των κατοικιών και επομένως κάποια στιγμή θα γίνει διόρθωση, χωρίς όμως αυτό να σημαίνει ότι έχουμε μια φούσκα. Οι όποιες υπερτιμήσεις η ανατιμήσεις έγιναν:
- Λόγω της ζήτησης από ξένους
- Λόγω του προγράμματος «το σπίτι μου»
- Λόγω αύξησης κόστους κατασκευής
- Λόγω αύξησης της αξίας των οικοπέδων
O ΕΝΦΙΑ
Όλοι ξέρουμε ότι ο φόρος αυτός, επιβάλλεται κάθε χρόνο στους κατόχους ακίνητης περιουσίας.
Κατά την άποψή μας χρειάζεται, στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ να ληφθεί υπόψη, έστω και κατά κάποιο μικρό ποσοστό, ο συντελεστής εμπορικότητας των καταστημάτων, διότι μέχρι σήμερα δεν λαμβάνεται υπόψη και επομένως τα καταστήματα πληρώνουν πολύ λιγότερο ΕΝΦΙΑ αναλογικά με την αξία τους, σε σχέση με τα γραφεία η τις κατοικίες.
Η αλλαγή αυτή θα δώσει στην πολιτεία τη δυνατότητα να μειώσει τον ΕΝΦΙΑ στις κατοικίες η και σε άλλες κατηγορίες ακινήτων.
Παράδειγμα ΕΝΦΙΑ και αντικειμενικής αξίας
Παραθέτουμε ένα παράδειγμα του ΕΝΦΙΑ που πληρώνει:
Ένα γραφείο εμβαδού 100 Μ2, τρίτου ορόφου σε οικοδομή του 1970, σε κεντρικό σημείο της οδού Ερμού στην Αθήνα.
Ένα ισόγειο κατάστημα εμβαδού 100 Μ2 στην ίδια ως άνω οικοδομή.
Ομοίως παραθέτουμε και την αντικειμενική αξία των δυο αυτών ακινήτων, ώστε να είναι ορατή η διαφορά στην αναλογικότητα.
Τα προγράμματα ΣΔΙΤ
Στο ζήτημα αυτό αναφέρθηκε ο κ. Ταχιάος στο 9ο οικονομικό φόρουμ των Δελφών, λέγοντας ότι τίθενται όρια λόγω του ότι τα χρήματα του Δημοσίου δεν είναι απεριόριστα.
Το μοντέλο δημοπράτησης αποτελεί μία μορφή δανεισμού του Δημοσίου από τους ιδιώτες μέσω των πληρωμών διαθεσιμότητας και αυτό το μοντέλο είναι πεπερασμένο.
Παράλληλα επειδή πολλά των έργων υποδομής στη χώρα είναι γερασμένα και απαιτούν συντήρηση, οπότε σημαντικά κονδύλια πρέπει να διατεθούν για το σκοπό αυτό.
Άρα τούτο σημαίνει ότι θα γίνονται τέτοια έργα, μη ανταποδοτικά, αλλά με ρυθμούς που αντέχουν τα οικονομικά του δημοσίου.
- Επειδή στην οικονομία υπάρχουν κύκλοι, ανάλογοι κύκλοι υπάρχουν και στις οικοδομές, που όμως δεν έχουν την ίδια περιοδικότητα σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων, ούτε και σε όλες τις χώρες.
- Στα Grade A γραφεία μάλλον έχουμε φτάσει στο άνω σημείο του κύκλου.
- Στις κατοικίες έως τώρα υπάρχει ανοδική τάση αλλά ενδεχομένως το επόμενο έτος να έχουμε διορθώσεις σε ορισμένα σημεία που παρατηρούνται εξάρσεις. Πάντως σημαντικό ρόλο παίζει η ζήτηση από το εξωτερικό, που είναι σημαντική.
- Οι πόλεμοι στην εγγύς περιοχή, οι δυσκολίες διέλευσης στη διώρυγα του Σουέζ, τα αυξημένα κόστη ενέργειας, αποτελούν κινδύνους.
- Η τοποθέτηση σε επιλεγμένα ακίνητα αποτελεί κίνηση προφύλαξης από τον πληθωρισμό, ενώ παρέχει και καλύτερη απόδοση από τα τραπεζικά επιτόκια.
- Οι υποδομές μας (δρόμοι, αεροδρόμια, λιμάνια, νοσοκομεία και κέντρα υγείας, καθαριότητα κλπ.) πρέπει διαρκώς να βελτιώνονται διότι έτσι θα γίνει η Ελλάδα μας πιο ελκυστικός προορισμός.
- Πρέπει ως χώρα να γίνουμε πιο ανταγωνιστικοί και να παράγουμε ποιοτικά προϊόντα που να εξάγονται. Δεν είναι σωστό να βασιζόμαστε μόνο στον τουρισμό.
- Η ανάπτυξη της περιφέρειας και η αντιμετώπιση του δημογραφικού πρέπει να γίνουν προτεραιότητες.
- Η ταχεία απονομή δικαιοσύνης, το φιλικό και σταθερό φορολογικό καθεστώς, κτηματολόγιο και τα χωροταξικά είναι σοβαρά ζητήματα.
