Αναλυτικές διευκρινίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τις υποχρεώσεις ιδιοκτητών και διαχειριστών
Σαρωτικές αλλαγές φέρνει από 1η Ιανουαρίου 2024 το νέο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, σύμφωνα με τον αναλυτικό οδηγό που εξέδωσε η ΑΑΔΕ. Οι νέοι κανόνες επηρεάζουν άμεσα τη φορολογία, τις δηλώσεις, τις πλατφόρμες και τη λειτουργία των διαχειριστών ακινήτων, με στόχο τη διαφάνεια και τον έλεγχο του κλάδου.
Νέος ορισμός βραχυχρόνιας μίσθωσης
Ως βραχυχρόνια χαρακτηρίζεται κάθε μίσθωση ή υπεκμίσθωση έως 59 ημερών, με μόνη παροχή τα κλινοσκεπάσματα, ανεξαρτήτως αν διενεργείται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή όχι. Πέραν των 59 ημερών, η μίσθωση θεωρείται μακροχρόνια και υπάγεται σε διαφορετικές δηλωτικές υποχρεώσεις.
Δήλωση και εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων
Από το 2024, όλοι οι διαχειριστές, φυσικά ή νομικά πρόσωπα, οφείλουν να εγγράφονται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και να αποκτούν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ακόμη και όταν μισθώνουν ακίνητα εκτός πλατφορμών.
Κατηγορίες και φορολόγηση
● Ιδιοκτήτες έως 2 ακινήτων: φορολογούνται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, απαλλάσσονται από ΦΠΑ.
● Ιδιοκτήτες ή διαχειριστές 3 ή περισσότερων ακινήτων: υποχρεωτική έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, υπαγωγή σε ΦΠΑ 13% και τέλος παρεπιδημούντων.
● Διαχειριστές που υπεκμισθώνουν: υποχρεούνται σε έναρξη επιχείρησης και καταχώριση στοιχείων ακόμη κι αν δεν είναι ιδιοκτήτες.
Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση και Τέλος Παρεπιδημούντων
Όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, ανεξαιρέτως αριθμού ακινήτων, υπόκεινται στο ΤΑΚΚ, που αποδίδεται ανά μήνα. Αντίθετα, το τέλος παρεπιδημούντων αφορά μόνο όσους έχουν κάνει έναρξη επιχείρησης και υπολογίζεται με ποσοστό επί του καθαρού μισθώματος.
Πολλαπλοί ΑΜΑ και επιμέρους χώροι
Σε περίπτωση τμηματικής μίσθωσης (π.χ. διαφορετικά δωμάτια στο ίδιο διαμέρισμα), απαιτούνται διαφορετικοί ΑΜΑ για κάθε χώρο. Το ίδιο ισχύει και για όσους διαχειρίζονται ακίνητα εξ ολοκλήρου ή τμηματικά ταυτόχρονα.
Προθεσμίες και πρόστιμα
Η δήλωση διαμονής πρέπει να υποβάλλεται έως την 20ή του επόμενου μήνα από την αναχώρηση. Η εκπρόθεσμη υποβολή συνεπάγεται πρόστιμα από 100 έως 500 ευρώ, ανάλογα με το καθεστώς.
Οριστικοποίηση Μητρώου και επιμερισμός εισοδήματος
Μέχρι 28 Φεβρουαρίου κάθε έτους, οι διαχειριστές οφείλουν να οριστικοποιούν το μητρώο, δηλώνοντας όλους τους δικαιούχους και επιμερίζοντας τα ποσά. Η μη οριστικοποίηση συνεπάγεται σοβαρές φορολογικές συνέπειες.
Τι πρέπει να κάνουν ιδιοκτήτες και διαχειριστές
● Να διασφαλίσουν τη σωστή εγγραφή στο Μητρώο.
● Να τηρούν τις προθεσμίες υποβολών και δηλώσεων.
● Να εξετάσουν αν εμπίπτουν σε υποχρέωση έναρξης επιχείρησης.
● Να υπολογίζουν σωστά και να αποδίδουν ΦΠΑ, ΤΑΚΚ και τέλος παρεπιδημούντων όπου απαιτείται.
Το νέο πλαίσιο θέτει αυστηρότερους κανόνες αλλά και μεγαλύτερη διαφάνεια στη βραχυχρόνια μίσθωση. Η συμμόρφωση με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ είναι απαραίτητη για την αποφυγή προστίμων και τη νόμιμη λειτουργία στην αγορά.
