Σαφές και δεσμευτικό πλαίσιο για τη λειτουργία των μικτών τουριστικών καταλυμάτων μικρής κλίμακας θέτει το Υπουργείο Τουρισμού, με την εφαρμογή Πρότυπου Κανονισμού Συνιδιοκτησίας και Λειτουργίας, επιχειρώντας να βάλει τέλος σε ασάφειες που τα τελευταία χρόνια δημιουργούσαν τριβές σε επενδύσεις, αγοραπωλησίες και καθημερινή διαχείριση.
Η νέα κανονιστική ρύθμιση αφορά τουριστικές αναπτύξεις στις οποίες συνυπάρχουν ξενοδοχειακές μονάδες και τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες, προς πώληση ή μακροχρόνια μίσθωση, και έρχεται να ορίσει με ακρίβεια τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις όλων των εμπλεκομένων: φορέων διαχείρισης, ιδιοκτητών και μισθωτών.
Τι εντάσσεται στο νέο πλαίσιο
Ως μικτά τουριστικά καταλύματα μικρής κλίμακας ορίζονται μονάδες όπου το ξενοδοχειακό σκέλος συνδυάζεται με επιπλωμένες κατοικίες τουριστικής χρήσης. Οι κατοικίες αυτές διαθέτουν λειτουργική αυτοτέλεια, ανεξάρτητη πρόσβαση και ελάχιστο εμβαδόν 40 τ.μ., μπορούν να αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες και να μεταβιβάζονται ή να εκμισθώνονται για χρονικό διάστημα άνω των τριών μηνών.
Η χρήση τους περιορίζεται αποκλειστικά στον τουρισμό, με οποιαδήποτε άλλη μορφή αξιοποίησης να αποκλείεται ρητά.
Υποχρεωτικός Κανονισμός με ισχύ σε κάθε συναλλαγή
Κεντρικός πυλώνας της ρύθμισης είναι ο Κανονισμός Συνιδιοκτησίας και Λειτουργίας, ο οποίος αποκτά πλέον δεσμευτικό χαρακτήρα. Συντάσσεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφική πράξη, εγκρίνεται από το Υπουργείο Τουρισμού και συνοδεύει κάθε μεταβίβαση ή μίσθωση δικαιωμάτων.
Χωρίς την ύπαρξή του, οποιαδήποτε σχετική δικαιοπραξία θεωρείται άκυρη. Με τον τρόπο αυτό, ο Κανονισμός καθίσταται βασικό «δομικό στοιχείο» της επένδυσης και όχι απλώς εσωτερικός κανονισμός λειτουργίας.
Ενισχυμένος ρόλος του Φορέα Διαχείρισης
Ο Φορέας Διαχείρισης αποκτά κεντρικό ρόλο στη λειτουργία του καταλύματος, με ευθύνη για την εύρυθμη λειτουργία των κοινόχρηστων χώρων, την παροχή υπηρεσιών συντήρησης, καθαριότητας, ασφάλειας και φύλαξης, καθώς και τη διαχείριση των κοινόχρηστων δαπανών.
Παράλληλα, διατηρεί τη δυνατότητα επιβολής κανόνων χρήσης και φιλοξενίας επισκεπτών, ενώ εκπροσωπεί το κατάλυμα σε νομικό επίπεδο. Προβλέπεται επίσης η υποχρέωση λειτουργίας βασικών υποδομών ακόμη και σε περιόδους χαμηλής πληρότητας, στοιχείο που διασφαλίζει σταθερό επίπεδο υπηρεσιών αλλά αυξάνει και τις λειτουργικές απαιτήσεις.
Περιορισμοί για τους ιδιοκτήτες
Το νέο πλαίσιο ξεκαθαρίζει ότι οι ιδιοκτήτες των κατοικιών δεν διαθέτουν καθεστώς «ελεύθερης κατοικίας». Η ιδιοκτησία εντάσσεται σε ενιαίο τουριστικό προϊόν και λειτουργεί συλλογικά.
Απαγορεύονται μετατροπές χρήσης, κατατμήσεις ή παρεμβάσεις χωρίς έγκριση, ενώ οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να συμμετέχουν στις κοινόχρηστες δαπάνες ανεξαρτήτως χρήσης. Παράλληλα, δεσμεύονται από κανόνες αισθητικής, ησυχίας και υγιεινής, ώστε να προστατεύεται η συνολική εικόνα και ποιότητα του καταλύματος.
Περιορισμένη ευχέρεια αποφάσεων από τους συνιδιοκτήτες
Η Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών διατηρεί ρόλο, ωστόσο για κρίσιμα ζητήματα προβλέπονται αυξημένα ποσοστά απαρτίας και πλειοψηφίας, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτείται ομοφωνία.
Η επιλογή αυτή στοχεύει στην αποφυγή δυσλειτουργιών και καθυστερήσεων που στο παρελθόν οδηγούσαν σε συγκρούσεις και επιχειρησιακή ακινησία.
Τι σημαίνει για την αγορά
Το νέο κανονιστικό πλαίσιο:
● ενισχύει την επενδυτική ασφάλεια στον τομέα του τουριστικού real estate,
● δημιουργεί σαφείς όρους για αγοραστές κατοικιών υψηλής αξίας,
● περιορίζει νομικές γκρίζες ζώνες και συγκρούσεις,
● ευθυγραμμίζεται με διεθνή πρότυπα resort living και branded residences.
Την ίδια στιγμή, αυξάνει τις υποχρεώσεις όλων των εμπλεκομένων, καθιστώντας σαφές ότι η συλλογική λειτουργία και η ποιότητα του τουριστικού προϊόντος υπερισχύουν της ατομικής χρήσης.
Σύμφωνα με τη φιλοσοφία της ρύθμισης, πρόκειται για ένα θεσμικό εργαλείο ωρίμανσης της αγοράς τουριστικής κατοικίας, σε μια περίοδο όπου το ελληνικό τουριστικό real estate συγκεντρώνει έντονο διεθνές ενδιαφέρον.
