Σημαντικές αδυναμίες στην καταγραφή και διαχείριση της ακίνητης περιουσίας των δήμων αναδεικνύει μελέτη της BluPeak Estate Analytics, με το βασικό πρόβλημα να μην εντοπίζεται στην έλλειψη περιουσιακών στοιχείων, αλλά στην απουσία μιας ενιαίας, πλήρους και επαληθευμένης εικόνας για αυτά.
Στοιχεία για τα δημοτικά ακίνητα βρίσκονται σήμερα κατακερματισμένα μεταξύ Ε9, Εθνικού Κτηματολογίου, πινάκων παγίων, φυσικών φακέλων, συμβολαίων, αδειών, σχεδίων, τεχνικών υπηρεσιών και αρχείων Excel. Έτσι, ακόμη και όταν η πληροφορία υπάρχει, δεν είναι πάντοτε άμεσα διαθέσιμη και διασταυρωμένη ώστε να μπορεί να αξιοποιηθεί από τη διοίκηση.
Ένας δήμος μπορεί, για παράδειγμα, να εμφανίζεται ως ιδιοκτήτης ενός ακινήτου χωρίς να διαθέτει συγκεντρωμένα στοιχεία για την ακριβή θέση και επιφάνειά του, το ιδιοκτησιακό δικαίωμα, τους τίτλους, τη χρήση, την κατάσταση του κτιρίου ή ενδεχόμενες νομικές εκκρεμότητες.
Από την καταγραφή στην πραγματική αξιοποίηση
Το πρόβλημα γίνεται εντονότερο όταν ένα ακίνητο πρόκειται να αξιοποιηθεί. Η ύπαρξή του στο Ε9 δεν σημαίνει αυτομάτως ότι είναι έτοιμο για μίσθωση, ανακαίνιση, κοινωνική χρήση ή επενδυτική αξιοποίηση.
Μπορεί να μην υπάρχει ασφαλής αντιστοίχιση μεταξύ ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ, να λείπουν στοιχεία από τον ηλεκτρονικό φάκελο ή να εκκρεμούν ιδιοκτησιακοί, τεχνικοί και πολεοδομικοί έλεγχοι.
Η μελέτη προτείνει για τον λόγο αυτό μια διαδοχική διαδικασία που περιλαμβάνει συγκέντρωση και έλεγχο των στοιχείων, ψηφιοποίηση, χαρτογραφική απεικόνιση, ταξινόμηση και αξιολόγηση, πριν ληφθεί οποιαδήποτε απόφαση αξιοποίησης.
Το BPI Index και ο «βαθμός» κάθε ακινήτου
Στο πλαίσιο αυτό εντάσσεται η λογική του BPI Index, μέσω της οποίας επιχειρείται να αποτυπωθεί με μετρήσιμα στοιχεία η ποιότητα διαχείρισης ενός δημοτικού χαρτοφυλακίου.
Οι δείκτες εξετάζουν, μεταξύ άλλων, την πληρότητα των βασικών δεδομένων, την ασφαλή αντιστοίχιση ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ, την ύπαρξη ολοκληρωμένων ηλεκτρονικών φακέλων, τη γεωχωρική απεικόνιση, καθώς και τη νομική και τεχνική ωριμότητα των ακινήτων.
Η προσέγγιση μετατοπίζει έτσι το ενδιαφέρον από τον απλό αριθμό των ακινήτων που διαθέτει ένας δήμος στο πόσα από αυτά είναι πραγματικά γνωστά, ταυτοποιημένα και ώριμα για αξιοποίηση.
Η προτεινόμενη κλίμακα ξεκινά από το «άγνωστο» ακίνητο, για το οποίο δεν υπάρχει αξιόπιστη ταυτοποίηση ή φάκελος, και καταλήγει στο «ενεργοποιημένο», το οποίο εξυπηρετεί συγκεκριμένο λειτουργικό, κοινωνικό ή επενδυτικό στόχο. Πρόκειται για εργαλείο διοικητικής ιεράρχησης που προτείνει η BluPeak και όχι για θεσμοθετημένο πρότυπο.
Η εφαρμογή στη Σητεία
Η πρώτη εφαρμογή του μοντέλου βρίσκεται στον Δήμο Σητείας, ο οποίος έχει υπογράψει σύμβαση με την BluPeak Estate Analytics. Το έργο περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, συσχέτιση Ε9 και Κτηματολογίου, μελέτη διαφορών, πίνακα διορθώσεων, χαρτογραφική απεικόνιση, ψηφιοποίηση αρχείου και dashboard των περιουσιακών στοιχείων.
Από την επεξεργασία έχουν ήδη προκύψει περιπτώσεις ΑΤΑΚ χωρίς ασφαλή συσχέτιση με ΚΑΕΚ και αντίστροφα, ζητήματα κοινόχρηστων χώρων και υποθέσεις που απαιτούν περαιτέρω ιδιοκτησιακό ή διοικητικό έλεγχο.
Αντίστοιχη βασική αρχιτεκτονική περιλαμβάνεται σε τεχνικές μελέτες για Κάρυστο, Βόρεια Τζουμέρκα και Αλόννησο, αναδεικνύοντας την ευρύτερη διάσταση του ζητήματος.
Από τα κενά δεδομένων σε κοινωνική κατοικία και επενδύσεις
Το διακύβευμα για τους 332 δήμους της χώρας ξεπερνά την ψηφιοποίηση των αρχείων τους. Η ολοκληρωμένη γνώση της δημοτικής ακίνητης περιουσίας μπορεί να αποτελέσει τη βάση για την επαναχρησιμοποίηση κενών κτιρίων, την κοινωνική κατοικία, τη στέγαση εργαζομένων, τη δημιουργία κοινωνικών δομών, αλλά και την ανάπτυξη νέων επιχειρηματικών και επενδυτικών χρήσεων.
Προϋπόθεση, ωστόσο, είναι να έχει προηγηθεί η ταυτοποίηση και ωρίμανση των περιουσιακών στοιχείων, ώστε κάθε δήμος να γνωρίζει ποια ακίνητα διαθέτει και ποια από αυτά μπορούν πράγματι να ενεργοποιηθούν
