Γράφει ο Αλέξανδρος Κατσαρός
Managing Partner, PJ Partners
Σύμβουλος Εξαγορών & Συγχωνεύσεων – Ξενοδοχειακός Κλάδος
Ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον, οικογενειακή διαδοχή, ξενοδοχεία που παραμένουν για χρόνια προς πώληση και μια αγορά που συχνά δεν είναι ακόμη έτοιμη να κάνει τη συναλλαγή. Τι πραγματικά συμβαίνει στην ελληνική φιλοξενία;
Η ελληνική ξενοδοχειακή αγορά βρίσκεται μπροστά σε μια σημαντική αλλαγή. Μια ολόκληρη γενιά οικογενειακών ξενοδοχειακών επιχειρήσεων καλείται να αποφασίσει αν θα περάσει στην επόμενη γενιά, αν θα αναζητήσει συνεπενδυτή ή αν θα πουλήσει.
Την ίδια στιγμή, το ενδιαφέρον επενδυτών για την ελληνική φιλοξενία παραμένει ιδιαίτερα έντονο. Διεθνή και εγχώρια κεφάλαια, family offices, ξενοδοχειακοί όμιλοι και στρατηγικοί επενδυτές εξακολουθούν να εξετάζουν την Ελλάδα ως έναν από τους σημαντικούς προορισμούς για επενδύσεις στον τουρισμό.
Κι όμως, υπάρχει ένα παράδοξο: το επενδυτικό ενδιαφέρον είναι μεγαλύτερο από τον αριθμό των πραγματικών συναλλαγών.
Γιατί;
Ένα μέρος της απάντησης βρίσκεται στην ίδια την πλευρά των πωλητών. Πολλές οικογενειακές ξενοδοχειακές επιχειρήσεις δεν έχουν προετοιμαστεί ποτέ πραγματικά για μια πώληση. Τα οικονομικά στοιχεία δεν είναι οργανωμένα με τρόπο που να επιτρέπει στον επενδυτή να αξιολογήσει γρήγορα την επιχείρηση, οι εταιρικές ή ιδιοκτησιακές δομές μπορεί να είναι σύνθετες, ενώ συχνά δεν υπάρχει σαφές business plan για την επόμενη ημέρα.
Ακόμη σημαντικότερο: ο ιδιοκτήτης μπορεί να γνωρίζει ότι «ίσως θέλει να πουλήσει», χωρίς να έχει αποφασίσει τι ακριβώς πουλά, σε ποιον απευθύνεται και ποια είναι η πραγματική επενδυτική αξία της επιχείρησης.
Έτσι φτάνουμε στο δεύτερο μεγάλο ζήτημα: ποιος ορίζει την τιμή;
Στην αγορά συναντά κανείς ξενοδοχεία που βρίσκονται προς πώληση για 12, 18 ή ακόμη και 24 μήνες. Μπορεί να έχουν παρουσιαστεί σε πολλούς μεσίτες, να έχουν προσεγγιστεί δεκάδες επενδυτές και να έχουν αλλάξει ακόμη και ζητούμενη τιμή. Παρ’ όλα αυτά, η συναλλαγή δεν πραγματοποιείται.
Η εξήγηση δεν είναι πάντοτε ότι «δεν υπάρχουν αγοραστές».
Συχνά υπάρχει ένα χάσμα μεταξύ της τιμής που θέλει ο ιδιοκτήτης και της αξίας που αναγνωρίζει η αγορά.
Η πρώτη μπορεί να βασίζεται στην ιστορία της οικογένειας, στο συνολικό κεφάλαιο που επενδύθηκε επί δεκαετίες, σε ζητούμενες τιμές άλλων ξενοδοχείων ή στην πεποίθηση ότι η Ελλάδα δικαιολογεί ένα premium. Η δεύτερη όμως αξιολογείται από τον επενδυτή με βάση τα οικονομικά μεγέθη, το EBITDA, την τοποθεσία, την ποιότητα του asset, τις απαιτούμενες επενδύσεις και τις προοπτικές ανάπτυξης.
Και υπάρχει ακόμη ένα λάθος: ένα ξενοδοχείο δεν είναι απλώς ένα ακίνητο. Είναι μια επιχείρηση. Η αξία του βρίσκεται όχι μόνο στη γη και στα κτίρια, αλλά και στη λειτουργία, στα έσοδα, στο ανθρώπινο δυναμικό, στο brand, στην πελατεία και στη δυνατότητα δημιουργίας μελλοντικών ταμειακών ροών.
Η ταυτόχρονη ανάθεση σε πολλούς μεσάζοντες δεν δημιουργεί κατ’ ανάγκη ανταγωνιστική διαδικασία. Μπορεί αντίθετα να δημιουργήσει διαφορετικές τιμές, σύγχυση στην αγορά και τελικά την εικόνα ενός ξενοδοχείου που «πωλείται» για χρόνια.
Η επόμενη φάση της ελληνικής φιλοξενίας, επομένως, δεν θα κριθεί μόνο από το πόσα νέα ξενοδοχεία θα κατασκευαστούν. Θα κριθεί και από το πόσες υφιστάμενες οικογενειακές επιχειρήσεις θα μπορέσουν να κάνουν επιτυχημένα τη μετάβαση στην επόμενη γενιά ή σε νέους ιδιοκτήτες.
Το επενδυτικό ενδιαφέρον υπάρχει. Το ερώτημα είναι αν η ελληνική αγορά είναι έτοιμη να το μετατρέψει σε πραγματικές συναλλαγές.
Και τελικά, η τιμή ενός ξενοδοχείου δεν την ορίζει ούτε ο ιδιοκτήτης ούτε ο μεσίτης.
Την ορίζει η αγορά.
