της Σοφίας Γκιαούρη
Σημαντικό απόθεμα ακινήτων βρίσκεται υπό την ιδιοκτησία ή τη διαχείριση τραπεζών και επενδυτικών σχημάτων στην Ελλάδα, χωρίς ωστόσο να υπάρχει σαφής εικόνα για το πόσες κατοικίες μπορούν να διατεθούν άμεσα στην αγορά. Νέα μελέτη της BluPeak Estate Analytics εξετάζει τις δυνατότητες αξιοποίησης αυτού του αποθέματος, αναδεικνύοντας τις νομικές, τεχνικές και διοικητικές εκκρεμότητες που εμποδίζουν την ενεργοποίησή του.
Η έλλειψη ενιαίας καταγραφής αποτελεί ένα από τα βασικότερα προβλήματα που εντοπίζει η μελέτη, καθώς τα διαθέσιμα στοιχεία προέρχονται από διαφορετικές εταιρικές αναφορές, αφορούν διαφορετικές χρονικές περιόδους και δεν αποτυπώνουν πάντοτε το πραγματικό ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων.
Παράλληλα, η ύπαρξη ενός ακινήτου σε τραπεζικό ή επενδυτικό χαρτοφυλάκιο δεν σημαίνει απαραίτητα ότι πρόκειται για κατοικία έτοιμη προς πώληση ή ενοικίαση. Σε αρκετές περιπτώσεις απαιτείται προηγουμένως η διευθέτηση τίτλων ιδιοκτησίας, η επίλυση δικαστικών διαφορών ή η πραγματοποίηση εργασιών αποκατάστασης.
Πόσα ακίνητα διαχειρίζονται τράπεζες και εταιρείες
Σύμφωνα με τα στοιχεία που συγκεντρώνει η BluPeak Estate Analytics, η Εθνική Τράπεζα διέθετε στα τέλη του 2024 περίπου 3.965 έως 4.000 ακίνητα, εκ των οποίων 1.840 έως 1.850 χαρακτηρίζονταν ώριμα προς πώληση.
Για την Τράπεζα Πειραιώς, η μελέτη παραθέτει λογιστική αξία ανακτηθέντων ακινήτων ύψους περίπου 1,344 δισ. ευρώ στις 31 Δεκεμβρίου 2024, διευκρινίζοντας ότι το συγκεκριμένο ποσό δεν μπορεί να μετατραπεί σε αριθμό κατοικιών.
Στην περίπτωση της Intrum, δημοσιευμένη εκτίμηση του 2025 αναφέρεται σε περίπου 11.000 ακίνητα υπό διαχείριση ή σε συνδεδεμένα σχήματα κατοχής ακινήτων, από τα οποία περίπου 5.000 είναι κατοικίες.
Αντίστοιχα, για τη doValue και την Altamira καταγράφονται περίπου 1.700 ανακτηθέντα ακίνητα, εκ των οποίων 1.300 κατοικίες και περίπου 200 άμεσα ώριμα προς αξιοποίηση, σύμφωνα με αναφορά του Οκτωβρίου 2025.
Η Grivalia εμφανίζεται με 4.609 ανακτηθέντα ακίνητα υπό διαχείριση, συνολικής αξίας περίπου 652,6 εκατ. ευρώ.
Η μελέτη υπογραμμίζει ότι τα συγκεκριμένα μεγέθη δεν μπορούν να προστεθούν μεταξύ τους, καθώς ενδέχεται να υπάρχουν επικαλύψεις, διαφορετικές περίμετροι διαχείρισης και σημαντικές αποκλίσεις ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στη διάκριση μεταξύ ιδιοκτησίας και διαχείρισης. Οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων μπορεί να διαχειρίζονται δάνεια ή ακίνητα για λογαριασμό τρίτων, χωρίς να είναι οι νόμιμοι ιδιοκτήτες τους. Επιπλέον, η απόκτηση ενός χαρτοφυλακίου δανείων δεν συνεπάγεται αυτομάτως μεταβίβαση των κατοικιών που έχουν χρησιμοποιηθεί ως εξασφαλίσεις.
Στο 28,9% η στεγαστική υπερεπιβάρυνση στην Ελλάδα
Η ανάγκη αξιοποίησης διαθέσιμων κατοικιών αποκτά μεγαλύτερη σημασία λόγω των πιέσεων που αντιμετωπίζουν τα ελληνικά νοικοκυριά.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat για το 2024 που παραθέτει η έκθεση, το 28,9% του πληθυσμού στην Ελλάδα ζούσε σε νοικοκυριά όπου οι δαπάνες στέγασης ξεπερνούσαν το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος.
Το αντίστοιχο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση διαμορφωνόταν στο 8,2%, αναδεικνύοντας τη σημαντική απόκλιση της ελληνικής αγοράς από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Η έκθεση αναφέρει επίσης αύξηση 7,8% στις τιμές των διαμερισμάτων το 2025.
Ωστόσο, επισημαίνει ότι δεν μπορεί να αποδοθεί συνολικά η άνοδος των τιμών στα ακίνητα τραπεζών και επενδυτικών σχημάτων, ούτε να θεωρηθεί ότι όλες οι κατοικίες που δεν διατίθενται στην αγορά παραμένουν σκόπιμα κλειστές.
Το κρίσιμο ερώτημα είναι πόσα ακίνητα είναι πραγματικά κατοικήσιμα, δεν αντιμετωπίζουν αντικειμενικά εμπόδια διάθεσης και θα μπορούσαν να ενισχύσουν την προσφορά κατοικιών σε περιοχές υψηλής ζήτησης.
Η σύνδεση με το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ»
Η μελέτη εξετάζει και τις δυνατότητες διοχέτευσης μέρους των ακινήτων σε δικαιούχους προγραμμάτων απόκτησης πρώτης κατοικίας.
Ενδεικτική είναι η συνεργασία Cepal και Attica Bank για την προώθηση έως 780 ακινήτων από τα χαρτοφυλάκια Orion X, Galaxy II και Cosmos, με 150 ακίνητα να έχουν αρχικά διατεθεί προς προώθηση.
Η συγκεκριμένη πρωτοβουλία παρουσιάζεται ως παράδειγμα σύνδεσης των χαρτοφυλακίων με τη στεγαστική ζήτηση, χωρίς ωστόσο να προκύπτει ότι ολοκληρώθηκαν πωλήσεις για το σύνολο των ακινήτων.
Σύμφωνα με τον απολογισμό του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» που περιλαμβάνεται στην έκθεση, έως τις 31 Αυγούστου 2026 είχαν καταγραφεί 15.097 εγκρίσεις και 14.114 συμβάσεις.
Τα συμβασιοποιημένα στεγαστικά δάνεια ανέρχονταν σε περίπου 1,54 δισ. ευρώ, ενώ η αξία των αγορών κατοικιών ξεπερνούσε τα 2,15 δισ. ευρώ.
Η BluPeak Estate Analytics επισημαίνει, πάντως, ότι τα προγράμματα αγοράς πρώτης κατοικίας δεν αντιμετωπίζουν από μόνα τους το πρόβλημα της προσιτής ενοικίασης, ιδιαίτερα για νοικοκυριά που δεν διαθέτουν επαρκή ίδια κεφάλαια ή δεν πληρούν τα τραπεζικά κριτήρια χρηματοδότησης.
Οι προτάσεις για περισσότερες προσιτές κατοικίες
Στο επίκεντρο των προτάσεων της μελέτης βρίσκεται η δημιουργία μιας αξιόπιστης καταγραφής των ακινήτων, με σαφή διαχωρισμό ανάμεσα στις κατοικίες που μπορούν να διατεθούν άμεσα και σε εκείνες που απαιτούν επισκευές ή αντιμετωπίζουν νομικά εμπόδια.
Προτεραιότητα προτείνεται να δοθεί σε κατοικίες με ξεκάθαρο ιδιοκτησιακό καθεστώς, χωρίς ενεργές μισθώσεις και με δυνατότητα άμεσης κατοίκησης, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου καταγράφεται αυξημένη στεγαστική ανάγκη.
Μεταξύ των παρεμβάσεων περιλαμβάνεται η ανάπτυξη προγραμμάτων μακροχρόνιας προσιτής μίσθωσης μέσω ενδιάμεσων φορέων, με εγγυημένο μίσθωμα για τους ιδιοκτήτες και ελεγχόμενο κόστος για τους ενοικιαστές.
Παράλληλα, προτείνονται προγράμματα ανακαίνισης με δεσμεύσεις για τη διατήρηση προσιτών ενοικίων, διαφανείς διαδικασίες πώλησης κατοικιών και ενίσχυση της κοινωνικής και δημοτικής στέγης.
Ξεχωριστή αναφορά γίνεται στις στεγαστικές ανάγκες εργαζομένων σε νησιωτικές και απομακρυσμένες περιοχές, όπου η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών μπορεί να δυσχεραίνει τη στελέχωση σχολείων, νοσοκομείων και δημόσιων υπηρεσιών.
Η μελέτη καταλήγει στην ανάγκη αξιολόγησης των παρεμβάσεων με βάση τις κατοικίες που πράγματι επιστρέφουν σε χρήση, το κόστος ενεργοποίησής τους και το χρονικό διάστημα κατά το οποίο παραμένουν οικονομικά προσιτές.
Το ζητούμενο, σύμφωνα με την ανάλυση, δεν είναι απλώς η καταμέτρηση των ακινήτων που εμφανίζονται στα χαρτοφυλάκια, αλλά η μετατροπή ενός μέρους τους σε πραγματικά διαθέσιμη κατοικία για τα νοικοκυριά που τη χρειάζονται.
