Σοβαρές αδυναμίες στη λειτουργία των πολεοδομικών υπηρεσιών, ελλείψεις προσωπικού και προβλήματα καταγραφής της δημόσιας ακίνητης περιουσίας αναδεικνύουν τα στοιχεία που επεξεργάστηκε η BluPeak Estate Analytics, με αφορμή τις πρόσφατες εξελίξεις γύρω από τις Υπηρεσίες Δόμησης.
Το ζήτημα των πολεοδομιών δεν αποτελεί νέο φαινόμενο, αλλά ένα διαχρονικό πρόβλημα που επηρεάζει άμεσα την αγορά ακινήτων, τις επενδύσεις και τις συναλλαγές. Σύμφωνα με τα στοιχεία που βασίζονται σε δεδομένα της Εθνικής Αρχής Διαφάνειας και του Συνηγόρου του Πολίτη για το 2024, χιλιάδες καταγγελίες και αναφορές πολιτών σχετίζονται με ζητήματα χωροταξίας, αδειοδοτήσεων και λειτουργίας των δημόσιων υπηρεσιών.
Το 2024 η Εθνική Αρχή Διαφάνειας δέχθηκε 5.305 καταγγελίες, ενώ ο Συνήγορος του Πολίτη κατέγραψε 15.394 αναφορές πολιτών. Από αυτές, 2.278 αφορούσαν το οικιστικό περιβάλλον, συμπεριλαμβάνοντας θέματα οικοδομικών αδειών, πολεοδομικών διαδικασιών και χωροταξικών ζητημάτων.
Η σημασία του θέματος γίνεται ακόμη μεγαλύτερη αν ληφθεί υπόψη ότι η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει ένας από τους βασικούς πυλώνες της ελληνικής οικονομίας. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το 2024 εκδόθηκαν 30.992 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούσαν σε περίπου 7,28 εκατ. τετραγωνικά μέτρα επιφάνειας και σχεδόν 32 εκατ. κυβικά μέτρα όγκου.
Όπως επισημαίνει η BluPeak Estate Analytics, όταν οι αδειοδοτήσεις καθυστερούν ή όταν υπάρχουν αμφιβολίες για τη νομιμότητα ενός ακινήτου, οι συνέπειες δεν περιορίζονται στη δημόσια διοίκηση. Επηρεάζονται οι μεταβιβάσεις, οι μισθώσεις, οι επενδύσεις και τελικά η αξία της ακίνητης περιουσίας.
Η υποστελέχωση πίσω από τις καθυστερήσεις
Ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα αφορά την έλλειψη προσωπικού στις Υπηρεσίες Δόμησης. Από τους 332 δήμους της χώρας, μόλις περίπου 185 διαθέτουν ΥΔΟΜ, ενώ 147 δήμοι δεν έχουν δική τους λειτουργική υπηρεσία.
Παράλληλα, περίπου το 35% των Υπηρεσιών Δόμησης λειτουργεί με έως δύο μηχανικούς, ενώ σχεδόν μία στις τέσσερις υπηρεσίες χρειάζεται πάνω από τρεις μήνες για την έκδοση οικοδομικής άδειας. Σε ορισμένες σύνθετες υποθέσεις έχουν καταγραφεί καθυστερήσεις που ξεπέρασαν ακόμη και τα πέντε χρόνια.
Η μελέτη υπογραμμίζει ότι οι καθυστερήσεις δεν ταυτίζονται με φαινόμενα διαφθοράς. Ωστόσο, όταν συνδυάζονται με περιορισμένη διαφάνεια, ελλιπή ψηφιακή παρακολούθηση και ασύνδετα μητρώα, δημιουργούν συνθήκες αβεβαιότητας για πολίτες και επαγγελματίες.
Τα κενά στην καταγραφή της δημοτικής περιουσίας
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν και τα στοιχεία που αφορούν την καταγραφή της δημοτικής ακίνητης περιουσίας.
Σύμφωνα με τη BluPeak Estate Analytics, σε μεγάλο δήμο της Αττικής εμφανίζονται μόλις 180 δηλωμένα ακίνητα, ενώ η πραγματική περιουσία εκτιμάται ότι κυμαίνεται από 1.850 έως 2.500 ακίνητα.
Το γεγονός αυτό αναδεικνύει τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν πολλοί δήμοι στην απογραφή, διαχείριση και αξιοποίηση των περιουσιακών τους στοιχείων. Η δημοτική περιουσία περιλαμβάνει οικόπεδα, κτίρια, διαμερίσματα, αγροτεμάχια, κοινόχρηστους χώρους και άλλες εκτάσεις, γεγονός που καθιστά απαραίτητη μια ολοκληρωμένη και σύγχρονη καταγραφή.
Οι προτάσεις για μεγαλύτερη διαφάνεια
Η ανάλυση καταλήγει στην ανάγκη βαθύτερων μεταρρυθμίσεων τόσο στις πολεοδομικές υπηρεσίες όσο και στη διαχείριση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας.
Μεταξύ άλλων προτείνεται η δημιουργία ενιαίων ψηφιακών φακέλων για κάθε ακίνητο, με διασύνδεση στο Κτηματολόγιο, το Ε9, τις οικοδομικές άδειες και τις πολεοδομικές εκκρεμότητες.
Παράλληλα, κρίνεται αναγκαία η δημοσιοποίηση βασικών στατιστικών στοιχείων για τον χρόνο έκδοσης αδειών και τις εκκρεμείς υποθέσεις, η εφαρμογή στοχευμένων ελέγχων σε υποθέσεις υψηλού κινδύνου και η πλήρης ψηφιακή καταγραφή των ενεργειών που πραγματοποιούνται στις Υπηρεσίες Δόμησης.
Όπως επισημαίνεται, η αξιοποίηση ψηφιακών εργαλείων, γεωχωρικών συστημάτων και σύγχρονων μητρώων μπορεί να συμβάλει στην ενίσχυση της διαφάνειας και της αποτελεσματικότητας, υπό την προϋπόθεση ότι θα συνοδεύεται από ουσιαστικό δημόσιο έλεγχο και επαρκή στελέχωση των υπηρεσιών.
